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任志強2020年房價預測:明年房價不會漲太多 也不會大跌

作者:任志強 2019-12-10 18:05:43

   據瑞銀報告,計及明年房價的上漲預期,把內房股2020年至2020年每股盈利預測上調1至6%,每股資產凈值上調4%,目標價平均上調11%,2020年預測市盈率為8.9倍。最新的內房股首選為世茂房地產、碧桂園、富力地產以及合景泰富,平均潛在升幅有27%。

  但報告又指出,若二線城市房價升勢較強勁,估計會引來新一輪的價格調控,內房股的短期股價也會因此較為波動。據媒體近日消息,由于房價上漲過快,住建部8月下旬約談了南京、鄭州等7個二線城市的相關負責人。據悉,住建部是為了保護和支持剛性需求,打壓投資性需求,增加有效供應,抑制房價過快上漲。

  而就近期溫州、鄭州等內地個別二三線城市出現的政策改動,瑞銀認為,這顯示了中國新政府轉向“由下而上”的方式,并相信未來內房政策將變得更為市場導向及針對性,相關政策的出臺會因應地方城市的房價趨勢及經濟情況而定。

  房價泡沫將在2020年前開始出現破滅

  北京大學經濟學院經濟學系副主任蘇劍撰文:中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是,將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。

  中國房價到目前為止,幾乎沒有人認為不存在房價泡沫。大家的分歧主要是房價泡沫什么時候破滅。

  筆者看來,中國的房價泡沫破滅的順序如下:先是三四線城市泡沫破滅,然后是二線城市,再然后是一線城市,最后是北京和上海。

  為什么是這樣一個順序呢?因為決定一個城市房價的最終因素是人口。過去三十多年來,中國一直實行嚴厲的計劃生育政策,其結果,到2020年中國的勞動力達到峰值,2020年前后中國人口達到峰值。中國人口到達峰值后,一個城市人口的增長就只能靠人口流入。人口流入多的城市房價上漲快,人口流入低的城市房價上漲慢,人口凈流出的城市房價會下跌。

  中國目前的一個大事件是城鎮化,但農民在城鎮化過程中,往往繞過三四線城市,直接往二線和一線城市流動,尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。原因就在于,大城市就業機會較多,且工作和用人環境相對公平。

  最終結果是,三四線城市人口不增加,甚至會出現人口凈流出。因此,如果房價泡沫破滅的話,首當其沖的就是三四線城市,接下來應該是二線城市,最后是一線城市。

  從時間上看,中國勞動力2020年達到峰值,意味著剛需從這一年開始會逐步減少;2020年人口達到峰值,意味著城市房價只能靠人口流入,但一個城市人口的流入同時是其他城市的人口流出,所以小城市房價下跌的速度將加快。

  2022年后,中國迎來退休高峰,每年勞動力減少1000萬以上,經濟的潛在產出增長率劇烈下滑,房價的另一個支撐因素----經濟增長----也將難以為繼。所以,中國房價泡沫的破滅無論如何拖不到2022年以后。

  實際上,2022年以后的退休高峰現在雖然注意到的人不多,但隨著時間的推移它會逐步被人們認識到,一旦認識到這一點,人們就會提前做準備,尤其是2020年人口達到峰值被人所共知的時候。

  所以,2020年甚至更早很可能是人們預期到房價上漲難以為繼的時候,一旦預期到這一點,房價泡沫破滅就不可避免。

  實際上,中國的房價泡沫已經開始破滅了。一些人口凈流出或者人口凈流入幅度很小的小城市,比如鄂爾多斯、神木、營口等前年就開始出現房價泡沫的下跌。隨后是溫州、貴陽等二線城市,目前連西安都出現了房價下跌,房價泡沫開始破滅。

  因此,中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是,將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。

  北京和上海的房價是由全國人民推高的。所以房價泡沫將在最后破滅,這個時間點不會晚于2020年。

  但在房價泡沫破滅之前,北京和上海的房價還會快速上漲2-3年左右,隨后房價開始企穩,最后在2020年-2020年之間開始下降,房價泡沫開始破滅。中國經濟同時進入一次大衰退甚至大危機。

  蘇劍:北京大學經濟學院經濟學系副主任,北京大學外國經濟學說研究中心副主任。

  下半年房價可能跌10% 拐點在2020年

  “目前是房地產政策調控的關鍵時期,在確保整體調控措施不動搖的同時,還要有針對性抑制二、三線城市房價過快上漲,促進房價合理回歸”。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發表文章,著重強調了房價調控力度不能放松。房價何去何從又一次成為大家關注的焦點。

  在9月2日《每日經濟新聞》與華泰聯合證券舉辦的“2011年經濟年中巡回論壇深圳站”上,新財富房地產最佳分析師華泰聯合分析師魚晉華表示,房價下半年會下跌,幅度預計在10%左右。

    2020年任志強預言房價

  臨近年末,想不“收聽”任志強頻道都難,大大小小的論壇都邀請他去做演講。更何況,他還有自媒體平臺--微博。

  但若非當面聽他講話,一定有些精彩被過濾掉。“(十八屆)三中全會精神不知道能落實多少,但肯定比今年(2020年)好。”華遠地產董事長任志強預測,2020年至少有三條主線將會影響房地產市場。

  其一是GDP和房地產市場的關系。任志強說,如果宏觀經濟轉好,地產通常會受到打壓,一旦GDP增速有所下降,地產將會被視為重要推動力。

  不止任志強一個人持此觀點。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出,在經濟增長面臨趨勢性下滑的約束下,如果新的經濟增長點難以跟進,為了維持適度的高增長率,宏觀政策進行反向調節的壓力會大于以往。

  從歷史來看,如果GDP增長率超過10%上線,經濟有過熱傾向,房價上漲壓力較大,房地產將受持續的抑制。2010年和2011年基本處于這一種情況中。相反,如果增長率低于8%下限,經濟出現下行風險,房地產的逆向調節作用開始顯現。

  盡管決策層一直致力于經濟增長“去地產化”,但改變過去的慣性并非易事。雖然GDP增長率下滑漸成共識,但中央和地方政府對增長率下滑的接受程度卻不一致。許多地方為了保持高投資總量,對房地產及“土地財政”的依賴仍難以改變。任志強一針見血地指出:中組部指出不能僅以GDP作為干部提拔依據,但反觀被提拔的官員,所在的區域經濟發展都不錯。“對于地方官員來說,缺乏激勵機制的局面一直未能改變。”他說。

 

  對于2020年宏觀經濟走勢,多數機構認為,中國經濟增速將與今年持平或實現緩慢降落。梳理各大券商的2020年經濟增長率目標,多數券商均預期國內生產總值(GDP)增速將位于7.2%-7.5%之間。國信證券認為,這意味著中國經濟將進入中高速增長的新常態。

  少數券商對經濟增速“看高”,其中高華證券將經濟增速目標定在7.8%,理由是,2020年由發達市場引領的全球經濟復蘇,預計將為中國改革提供良好的緩沖并以相對較低的成本向前推進。更重要的是,2020年經濟增長質量將提高。

  世界銀行前首席經濟學家、北京大學教授林毅夫預計,未來15年中國經濟增速仍有年均7.5%至8%的潛力,主要來自于技術創新和產業升級帶來的生產力水平提升。

  任志強的觀點則是宏觀經濟不會太好,也不會太差。

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  第二條主線是供給。根據中國指數研究院1月2日發布的“2020年中國300城市土地市場交易情報”顯示,全國300個城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面積143569萬平方米,同比增加10%。任志強判斷,土地供應量增加的趨勢會持續。

  已有一些城市明確表態要增加土地供應。比如,北京市國土局近日宣布,今年北京將通過更多的方式提高中低價房源土地供應,其中第一季度將推出約150公頃住宅用地。2020年北京的土地市場共成交經營性用地140宗,面積1575公頃,相當于去年同期的2.5倍。南京(樓盤)市也明確表示增加土地供應。

  然而,促進供給與需求的動態平衡是中長期才能完成的任務。一方面,任志強指出,通常土地兩三年后才能上市形成供應,市場調整通常以三年為一個周期。而在政府壟斷供給的局面下,也難以形成更大規模的供應。另一方面,部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為,雖然去年11月以來,一批二線城市收緊了調控政策,加上此前的一線城市,總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施,或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長,或是提高了二套房首付標準,但這種調整相當溫和,不會對住房需求形成大幅壓制,至多是延緩了一小部分的潛在購房需求。從整體上看,2020年的政策環境與2020年并無根本性的差異,決定房地產運行曲線的幾個重要因素,供求關系、土地和貨幣以及收入差距等,也沒有根本變化,因此,2020年的房地產市場仍然會維持上升趨勢。

 

  第三條主線是改革。任志強認為,越市場化,對企業越有利。他對改革充滿了期待,并提醒媒體人,2020年將注意力轉移到“改革”,而不是緊盯著房價。主要關注土地制度、戶籍制度、城鎮化方面的改革。

 

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